租佃制度產生的歷史前提是：一方面，地主占有了農民的主要生產資料——土地；另一方面，廣大農民不占有土地，但占有在實際上或法律上屬于他們的部分其他生產資料，他們利用這些生產資料租種地主的土地，獨立經營農業以及家庭手工業，而把剩余勞動甚至部分必要勞動作為地租交納給地主。相比于沒有獨立人格的奴婢，租佃農民的身份是自由的。但同時，經濟上的依附關系又必然形成租佃農民對地主的人身依附關系。地租的實現，也在相當程度上有賴于地主對農民的超經濟強制。

中國傳統土地所有制的主要經營方式是租佃制度。在不同的歷史時期、不同的地區，租佃制度呈現各種不同的形態。其產生和發展，大致可以分成三個階段。

第一階段? 從先秦到魏晉南北朝（約公元前6、5世紀至6世紀），租佃制度產生并初步發展。 租佃制度產生于春秋、戰國時代。春秋后期，周天子對土地的最高支配權喪失，“公田不治”，土地關系逐漸走向私有化，井田制破壞，一種新型的依附關系開始產生、發展起來。新興的地主階級改變舊的經營方式，招徠逃亡奴婢和破產平民，作為自己的“私屬徒”，把土地分給他們耕種，從中收取地租，租佃制度于此產生。這就是董仲舒說的自商鞅變法后，土地得以買賣，小民破產者無以為生，“或耕豪民之田，見稅什五”的情況。所以中國古代的地租，從租佃關系產生之日起，就由實物地租占支配地位。而實物地租的基本形態是分成租制，主佃分成的比例是“見稅什五”。

在秦漢時期，租佃制度得到初步發展。由于土地兼并，越來越多的小農喪失土地，淪為大土地所有者的佃農。同時，專制國家為解決流民問題，也將大量的國有土地出租給農民，即“假民公田”。西漢宣、元二帝（前86～前50）時，前后凡八次下詔，“假民公田”。承租官田地者向國家納租，租率一般在收成的四五成之間，稱作“假稅”。據居延漢簡的記載，西漢官田租中已出現個別定額租的情況。另外，當時也有一定數量的官田地被權家、豪民所攬租，他們或驅奴耕種，或轉手再出租給小農，以致“公家有障假之名，而利歸公家也”。這說明在官田地的租佃關系中已經出現了“二地主”的現象。

從東漢末年起，直至魏晉南北朝時期，隨著豪強地主勢力的膨脹，并進而形成士族地主集團，地主與農民之間的租佃關系進入了一個人身依附關系特別嚴重的階段。 這一時期依附于世家大族的租佃農民來源略有不同，主要來自由破產小農轉化而成的徒附，此外還有賓客、宗人及被放免的奴婢。這些依附農民承租莊田，進行耕作，向主家納糧完租，“輸太半之賦”。除實物地租外，他們要無償地為田莊主服勞役，如破伐林木、修治陂渠、營造院宇、擔任運輸等。田莊主還把他們編制起來，組成私人武裝，平時為主人看家護院、巡警守衛，戰時則跟隨出征，由此逐漸形成部曲、家兵制度。他們脫離了專制國家的控制，系世家大族的私屬。從曹魏的“給公卿以下租牛客戶，數各有差”的措施，到西晉的官吏依品級占田、蔭客、蔭親屬制的規定，以及東晉的給客制，說明專制國家已逐漸對世家大族蔭占人口的現象予以法律確認。所以當時的依附農民沒有自己獨立的戶籍，而附注于主家之籍。他們只有通過自贖或田莊主的放遣，才能脫離依附關系，獲得自由。

曹魏初年，曾廣泛推行屯田，把民田的租佃制度應用于官田，因此民屯中的屯田客及軍屯中的士家身份地位，明顯地帶有時代的特征，受國家的嚴格控制。 魏晉南北朝時期，在大田莊普遍存在依附性很強的租佃關系的同時，一般民田的租佃中已經出現個別的締結契約關系的現象，新的租佃形式正在悄然形成。 第二階段? 從隋朝至元朝（6世紀后期至14世紀），立契租佃制度普遍流行。

唐朝前期，立契租佃制已經相當盛行。唐朝中葉，土地兼并愈演愈烈，大土地所有制迅速發展，均田制終于破壞，多數自耕小農喪失土地，淪為地主的佃農。租佃制在社會經濟生活中的比例遂迅速擴大，并進而占據主導地位。除了貴族及其從屬的部曲與奴婢外，其余都是編戶百姓。唐律明確禁止百姓浮浪他所。中央曾多次遣使搜括浮逃戶。中期以后，政府推行使浮逃戶著籍的政策，著籍者稱為客戶。雖然這時客戶中的多數是佃食客作者，但它卻只是與“土戶”對稱的“客籍戶”的簡稱。客戶的含義到宋朝才發生重大變化，成了“無產而僑寓”佃戶的代稱，而與主戶（稅戶）相對稱。根據宋朝戶籍資料分析，當時客戶約占全部戶數的三分之一；同時，主戶中的第五等下戶也普遍租種地主的土地。所以宋朝以后，佃農成為社會生產的主體。由于租佃制度的流行，秦漢以來對大土地所有者帶有貶意的稱呼如“豪民”“兼并之徒”等，逐漸廢棄不用。在唐宋文書中，已公然稱其為“田主”了。

普遍實行立契租佃制，是這一時期租佃關系發展的主要特征。據出土唐代文書證明，在西州的土地租佃中，契約關系十分流行，以致重要的生產工具如耕牛的租賃，亦需締結契約。入宋以后，締結契約成為形成租佃關系的基本形式。官田的租佃，也訂立契約文書。 這一時期的租佃契約，在歷史上第一次對主佃雙方的權利和義務都作出了比較明確的規定。當時的租佃契約，都分畫疆畎，寫明田主、租田人和見知人，并規定地租的數量、交納形式，以及租佃的期限等。對佃農來說，契約基本保證了他們在一定時期內對土地的耕作權，以及當契約限滿之后退佃“起移”的自由。北宋天圣五年（1027），宋廷明確規定：今后“私下分田客”當每年收田畢日，可不必取得主家的憑由，商量去住，各取穩便。立契租佃制的普遍化，是一個巨大的歷史進步。 隋唐以后租佃制度的發展還表現在其他方面。