租佃制度產(chǎn)生的歷史前提是：一方面，地主占有了農(nóng)民的主要生產(chǎn)資料——土地；另一方面，廣大農(nóng)民不占有土地，但占有在實(shí)際上或法律上屬于他們的部分其他生產(chǎn)資料，他們利用這些生產(chǎn)資料租種地主的土地，獨(dú)立經(jīng)營農(nóng)業(yè)以及家庭手工業(yè)，而把剩余勞動甚至部分必要勞動作為地租交納給地主。相比于沒有獨(dú)立人格的奴婢，租佃農(nóng)民的身份是自由的。但同時，經(jīng)濟(jì)上的依附關(guān)系又必然形成租佃農(nóng)民對地主的人身依附關(guān)系。地租的實(shí)現(xiàn)，也在相當(dāng)程度上有賴于地主對農(nóng)民的超經(jīng)濟(jì)強(qiáng)制。

中國傳統(tǒng)土地所有制的主要經(jīng)營方式是租佃制度。在不同的歷史時期、不同的地區(qū)，租佃制度呈現(xiàn)各種不同的形態(tài)。其產(chǎn)生和發(fā)展，大致可以分成三個階段。

第一階段? 從先秦到魏晉南北朝（約公元前6、5世紀(jì)至6世紀(jì)），租佃制度產(chǎn)生并初步發(fā)展。 租佃制度產(chǎn)生于春秋、戰(zhàn)國時代。春秋后期，周天子對土地的最高支配權(quán)喪失，“公田不治”，土地關(guān)系逐漸走向私有化，井田制破壞，一種新型的依附關(guān)系開始產(chǎn)生、發(fā)展起來。新興的地主階級改變舊的經(jīng)營方式，招徠逃亡奴婢和破產(chǎn)平民，作為自己的“私屬徒”，把土地分給他們耕種，從中收取地租，租佃制度于此產(chǎn)生。這就是董仲舒說的自商鞅變法后，土地得以買賣，小民破產(chǎn)者無以為生，“或耕豪民之田，見稅什五”的情況。所以中國古代的地租，從租佃關(guān)系產(chǎn)生之日起，就由實(shí)物地租占支配地位。而實(shí)物地租的基本形態(tài)是分成租制，主佃分成的比例是“見稅什五”。

在秦漢時期，租佃制度得到初步發(fā)展。由于土地兼并，越來越多的小農(nóng)喪失土地，淪為大土地所有者的佃農(nóng)。同時，專制國家為解決流民問題，也將大量的國有土地出租給農(nóng)民，即“假民公田”。西漢宣、元二帝（前86～前50）時，前后凡八次下詔，“假民公田”。承租官田地者向國家納租，租率一般在收成的四五成之間，稱作“假稅”。據(jù)居延漢簡的記載，西漢官田租中已出現(xiàn)個別定額租的情況。另外，當(dāng)時也有一定數(shù)量的官田地被權(quán)家、豪民所攬租，他們或驅(qū)奴耕種，或轉(zhuǎn)手再出租給小農(nóng)，以致“公家有障假之名，而利歸公家也”。這說明在官田地的租佃關(guān)系中已經(jīng)出現(xiàn)了“二地主”的現(xiàn)象。

從東漢末年起，直至魏晉南北朝時期，隨著豪強(qiáng)地主勢力的膨脹，并進(jìn)而形成士族地主集團(tuán)，地主與農(nóng)民之間的租佃關(guān)系進(jìn)入了一個人身依附關(guān)系特別嚴(yán)重的階段。 這一時期依附于世家大族的租佃農(nóng)民來源略有不同，主要來自由破產(chǎn)小農(nóng)轉(zhuǎn)化而成的徒附，此外還有賓客、宗人及被放免的奴婢。這些依附農(nóng)民承租莊田，進(jìn)行耕作，向主家納糧完租，“輸太半之賦”。除實(shí)物地租外，他們要無償?shù)貫樘锴f主服勞役，如破伐林木、修治陂渠、營造院宇、擔(dān)任運(yùn)輸?shù)取Ｌ锴f主還把他們編制起來，組成私人武裝，平時為主人看家護(hù)院、巡警守衛(wèi)，戰(zhàn)時則跟隨出征，由此逐漸形成部曲、家兵制度。他們脫離了專制國家的控制，系世家大族的私屬。從曹魏的“給公卿以下租?？蛻?，數(shù)各有差”的措施，到西晉的官吏依品級占田、蔭客、蔭親屬制的規(guī)定，以及東晉的給客制，說明專制國家已逐漸對世家大族蔭占人口的現(xiàn)象予以法律確認(rèn)。所以當(dāng)時的依附農(nóng)民沒有自己獨(dú)立的戶籍，而附注于主家之籍。他們只有通過自贖或田莊主的放遣，才能脫離依附關(guān)系，獲得自由。

曹魏初年，曾廣泛推行屯田，把民田的租佃制度應(yīng)用于官田，因此民屯中的屯田客及軍屯中的士家身份地位，明顯地帶有時代的特征，受國家的嚴(yán)格控制。 魏晉南北朝時期，在大田莊普遍存在依附性很強(qiáng)的租佃關(guān)系的同時，一般民田的租佃中已經(jīng)出現(xiàn)個別的締結(jié)契約關(guān)系的現(xiàn)象，新的租佃形式正在悄然形成。 第二階段? 從隋朝至元朝（6世紀(jì)后期至14世紀(jì)），立契租佃制度普遍流行。

唐朝前期，立契租佃制已經(jīng)相當(dāng)盛行。唐朝中葉，土地兼并愈演愈烈，大土地所有制迅速發(fā)展，均田制終于破壞，多數(shù)自耕小農(nóng)喪失土地，淪為地主的佃農(nóng)。租佃制在社會經(jīng)濟(jì)生活中的比例遂迅速擴(kuò)大，并進(jìn)而占據(jù)主導(dǎo)地位。除了貴族及其從屬的部曲與奴婢外，其余都是編戶百姓。唐律明確禁止百姓浮浪他所。中央曾多次遣使搜括浮逃戶。中期以后，政府推行使浮逃戶著籍的政策，著籍者稱為客戶。雖然這時客戶中的多數(shù)是佃食客作者，但它卻只是與“土戶”對稱的“客籍戶”的簡稱?？蛻舻暮x到宋朝才發(fā)生重大變化，成了“無產(chǎn)而僑寓”佃戶的代稱，而與主戶（稅戶）相對稱。根據(jù)宋朝戶籍資料分析，當(dāng)時客戶約占全部戶數(shù)的三分之一；同時，主戶中的第五等下戶也普遍租種地主的土地。所以宋朝以后，佃農(nóng)成為社會生產(chǎn)的主體。由于租佃制度的流行，秦漢以來對大土地所有者帶有貶意的稱呼如“豪民”“兼并之徒”等，逐漸廢棄不用。在唐宋文書中，已公然稱其為“田主”了。

普遍實(shí)行立契租佃制，是這一時期租佃關(guān)系發(fā)展的主要特征。據(jù)出土唐代文書證明，在西州的土地租佃中，契約關(guān)系十分流行，以致重要的生產(chǎn)工具如耕牛的租賃，亦需締結(jié)契約。入宋以后，締結(jié)契約成為形成租佃關(guān)系的基本形式。官田的租佃，也訂立契約文書。 這一時期的租佃契約，在歷史上第一次對主佃雙方的權(quán)利和義務(wù)都作出了比較明確的規(guī)定。當(dāng)時的租佃契約，都分畫疆畎，寫明田主、租田人和見知人，并規(guī)定地租的數(shù)量、交納形式，以及租佃的期限等。對佃農(nóng)來說，契約基本保證了他們在一定時期內(nèi)對土地的耕作權(quán)，以及當(dāng)契約限滿之后退佃“起移”的自由。北宋天圣五年（1027），宋廷明確規(guī)定：今后“私下分田客”當(dāng)每年收田畢日，可不必取得主家的憑由，商量去住，各取穩(wěn)便。立契租佃制的普遍化，是一個巨大的歷史進(jìn)步。 隋唐以后租佃制度的發(fā)展還表現(xiàn)在其他方面。